张露

江苏锦隆律师事务所

江苏省南京市

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  • 执业证号13201201611870153
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上诉人南京建维房地产开发有限公司(以下简称建维公司)因与被上诉人李永锴商品房预售合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初5451号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建维公司上诉请求:撤销一审法院判决,依法改判。事实和理由:一、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。本案中,上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同已经约定了逾期交房的违约条款,即按照已收价款的万分之0.1(天支付迟延期间的违约金,故逾期交房违约金应当按照合同约定的违约金标准进行计算,一审法院将违约金予以调整不当。本案中上诉人逾期交房对被上诉人造成的租金损失属于预期利益损失,被上诉人也未举证证明自己的实际损失,一审法院以租金为标准调高违约金不符合法律规定。二、被上诉人主张逾期交房违约金的依据是双方签订的商品房预售合同,一审法院依据中证房地产评估造价集团有限公司(以下简称中证公司)对案外人刘三川所购买房屋的租金价格出具的评估报告及评估补充函进行判决错误。该评估报告本身缺乏客观性、准确性,不应被采信。评估报告应当记载估价技术路线、方法和测算过程、估价结果及其确定的理由,本案评估报告记载其采用比较法进行评估,但并未列举出交易实例,也没有测算过程,更没有评估结果确定的理由,该份评估报告不能使人信服。实际上案涉房屋位置偏远,居住聚集程度低,租金市场的需求极小,目前网上公布的租赁价格很低。案涉房屋面积为206.08平方米,而鉴定报告所评估的刘三川所购买房屋的面积214.18平方米,面积不同租金有差异,刘三川房屋的鉴定报告不具有参照性,被上诉人亦未提供周边小区出租情况的证据。一审法院在未查明市场行情的情况下,以上述鉴定报告作为依据作出判决不当。三、一审法院认定停工日期为9天错误,根据南京市政府及相关部门的文件,上诉人在亚洲青年运动会(以下简称亚青会,2013年7月15日-2013年8月31日)、南京青年奥林匹克运动会(以下简称青奥会,2014年7月15日-2014年8月31日)、国家公祭日(2014年12月1日-2014年12月17日)期间停工建设,以上共计111天应从逾期交房期间扣除,一审对此未扣除错误。四、一审法院参照鉴定报告认定逾期交房违约金,首先上诉人不同意鉴定,如被上诉人认为本案需要鉴定,应当在法定举证期间内申请鉴定,程序不当。李永锴辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持一审判决。李永锴向一审法院起诉请求:1、建维公司支付逾期交房违约金156000元(按照6000元/月的标准自2014年1月19日起至2016年3月13日止);2、请求法院依法判令本案诉讼费、保全费、鉴定费由建维公司承担。一审法院认定事实:2013年4月9日,李永锴(乙方)与建维公司(甲方)签订叶泊山庄商品房预售合同,约定由李永锴购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄24幢102室房屋,房屋面积206.08平方米,单价12131.21元/平方米,总价2500000元。合同第六条第一项约定,甲方应于2014年1月19日前向乙方交付该商品房;第二项约定:该商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料;第三项约定:甲方迟延交付该商品房的,按照已收价款的万分之0.1/天计算,向乙方支付延迟期间的违约金。合同签订后,李永锴支付了全部购房款。2015年7月27日,案涉房屋所在楼幢取得建设工程规划核实合格书。2015年12月28日,案涉房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案表。2016年3月3日,建维公司向李永锴寄送入住通知书,载明案涉房屋的交房时间为2016年3月7日至13日。另查明,2013年8月16日-24日,亚青会在南京市召开。为确保工程质量,巩固前期“控尘”整治成效,南京市政府要求亚青会前一个月,加大巡查频次,确保各项整改措施落实到位。亚青会期间,一般工地一律停工。南京全市范围内易扬尘作业7月15日起将停止施工。再查明,2013年6月7日,案外人刘三川与建维公司签订购房合同,约定刘三川向建维公司购买案涉小区16幢101室房屋,房屋面积214.18平方米,交房时间为2014年6月30日。因建维公司逾期交房,刘三川向一审法院提起诉讼并申请对上述101室房屋租金价格水平进行评估。一审法院于2016年10月14日委托中证房地产评估造价集团有限公司(以下简称中证公司)进行鉴定。2016年10月27日,中证公司出具中证鉴估字(2016)第045号房地产评估报告及评估补充函,载明鉴定意见:“江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄16幢101室房屋自2014年7月1日至2016年3月13日租金评估总价73580元,其中2014、2015、2016年的月租金分别为3287.01、3451.36、3623.93元”。经质证,李永锴对鉴定报告的三性不持异议,但其坚持要求按照每月6000元的租金标准主张损失。建维公司认为本案不具备申请鉴定的事由,同时报告中对租金的鉴定依据不够充分,鉴定的标准过高,与法律规定的实际损失不相符合。一审法院认为,李永锴、建维公司双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。建维公司未能按期交付房屋,应承担违约责任。关于违约金支付标准。第一,李永锴辩称双方约定的违约金标准过低,请求按照同地段同类型房屋的租金标准予以增加;第二,建维公司逾期交房客观上给李永锴造成不能占有使用案涉房屋的实际损失,该损失与李永锴承租案涉房屋的租金相一致,而合同约定的“按照已收房屋价款万分之0.1/天计算”的违约金明显低于建维公司逾期交房给李永锴造成损失,故一审法院认定案涉房屋参照同时期同地段同类型房屋的租金标准计算违约金。经一审法院委托,中证公司作出房地产估价报告,对叶泊山庄16幢101室房屋的租金价格水平进行测算,建维公司虽对该份鉴定报告持有异议,但未提供证据予以证实,故一审法院对该鉴定报告的鉴定结论予以采信,参照鉴定报告中的租金标准,一审法院认定案涉房屋自2014年1月20日至2016年3月13日租金评估总价为91220元。关于建维公司主张的亚青会、青奥会、国家公祭日时间应当从逾期交房期间中扣除的意见。2013年8月16日-24日,亚青会在南京市召开,根据相关文件规定,所有在建工地一律停工,建维公司因遵守政府相关政策而对其工地实施停工措施,交房期应相应顺延9天。综上,建维公司应当支付自2014年7月10日至2016年3月13日止的逾期交房违约金90234元(91220-3287.01/30×9)元。至于建维公司主张的亚青会前后、青奥会、国家公祭日时间亦应当从逾期交房期间中扣除的意见,一审法院认为,建维公司没有提供证据证实亚青会前后其公司属管控的易扬尘作业对象,现有证据不足以证明其公司在该期间实施了停工措施;青奥会、国家公祭日均发生于合同约定的交房日(2014年1月19日)之后,与本案的逾期交房期间无关,故建维公司的上述主张无事实与法律依据,一审法院不予采纳。对于建维公司主张其公司因迟延交房对业主补偿了树木及四件套价值1900元,要求抵扣逾期交房违约金的意见,无事实与法律依据,且李永锴对此事实亦不认可,故一审法院不予采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,一审法院判决:一、南京建维房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付李永锴延期交房违约金90234元;二、驳回李永锴的其他诉讼请求。案件受理费3420元,由李永锴负担1364元,建维公司负担2056元。二审中,当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议,本院对一审法院查明的事实予以确认。
民事二审判决书2017-03-20江苏省南京市中级人民法院(2017)苏01民终279号
原告刘某、陆某与被告南京建维房地产开发有限公司(以下简称建维公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年11月18日立案后,依法适用简易程序,于2015年12月12日公开开庭进行了审理。原告刘某、陆某的委托诉讼代理人刘雅菁到庭参加诉讼,被告建维公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民事一审判决书2017-02-04南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初15032号
上诉人江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行(以下简称紫金银行开发区支行)因与被上诉人任世阳、陶蓉、南京建维房地产开发有限公司(以下简称建维公司)金融借款合同纠纷一案,不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的(2017)苏0115民初3919号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫金银行开发区支行上诉请求:撤销一审判决第三项,改判紫金银行开发区支行对任世阳位于南京市江宁区谷里街道丹阳大道1111号叶泊山庄39幢101室折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权,本案诉讼费用由任世阳、陶蓉、建维公司负担。事实和理由:紫金银行开发区支行已与任世阳、建维公司在江宁区房产局办理了案涉房产的不动产抵押预告登记,由于任世阳未缴纳相关费用办理不动产权证,导致抵押权无法客观登记设立,该行为本质上属于任世阳不正当地阻止条件成就,应视为条件已成就。预告抵押登记具有物权效力,抵押人不能履行约定义务,抵押权人有权优先受偿。被上诉人建维公司答辩称,对紫金银行开发区支行要求对任世阳所有的位于江宁区谷里街道××大道××山庄××室的房屋享有优先受偿权不持异议,对一审认定任世阳未归还的借款本息数额及其对任世阳的案涉债务承担连带清偿责任均无异议。被上诉人任世阳、陶蓉未发表意见。紫金银行开发区支行向一审法院起诉请求:1.任世阳归还借款本金3447771.82元、截至2017年3月3日的利息161968.64元及此后的罚息和复利(罚息以3447771.82元为基数,复利以161968.64元为基数,均按照年利率6.9825%,自2017年3月4日起计算至实际付清之日止);2.紫金银行开发区支行对任世阳用于抵押的位于南京市江宁区谷里街道××大道××山庄××室的房产享有优先受偿权;3.任世阳支付律师费49000元;4.陶蓉、建维公司对任世阳的上述债务承担连带清偿责任;5.任世阳、陶蓉、建维公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2015年4月7日,紫金银行开发区支行(贷款人)与任世阳(借款人)、建维公司(担保人)签订《个人借款合同(房贷版)》,合同编号为紫银(百家湖)个按借字[2015]第03013号,约定:贷款人向借款人发放人民币369万元的借款,借款期限自2015年4月7日起至2033年4月6日止;借款利率采用浮动利率,利率为同期人民银行人民币贷款基准利率5.9%下浮5%,执行年利率5.605%,合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整按年调整;利息从借款实际发生日起算,按实际借款金额和用款天数计算,利息计算公式:利息=本金×实际天数×日利率,日利率计算基数为一年360天,换算公式:日利率=年利率/360;借款用途为购买第1套自住房产,地址为江宁区谷里街道××大道××山庄××室;结息方式为按月结息,结息日为贷款发放日的对应日,借款人须于每一结息日当日付息;采用浮动利率的借款到期(含提前到期),借款人不能按时归还贷款,贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息;对借款人逾期支付的利息在借款逾期后按罚息利率计收复利;还款方式为分期还款,按月还款,采用等额法计算,在借款期内每月以相等的金额平均偿还借款本金和利息;采用分期还款的,自贷款发放后次月起进入还款期,实行每月第20日为约定还款日,如遇双休日或节假日顺延;借款借据是本合同项下借款人借款凭证,是本合同的有效组成部分,与本合同具有同等法律效力,本合同项下的借款金额、发放日期、到期日期、利率等内容以借款借据记载为准;本合同项下的全部债务(包括但不限于本金及利息、复利、罚息、违约金、公证费及贷款人为实现债权所支付的公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、因违约造成合同提前终止导致的贷款人可得利息损失)由相关担保人与贷款人签订相关担保合同,作为本合同的从合同;担保人自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证,保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权,且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日止;连带责任保证担保的范围为借款人在本合同项下的全部债务,包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、执行费、公告费、送达费、鉴定费、因违约造成合同提前终止导致的贷款人可得利息损失,以及债权人为实现债权所支付的其他相关费用等款项;借款人未能履行本合同规定之声明和保证以及义务,包括在到期日不支付借款合同项下到期的借款本息及其他的应付款项,即构成本合同项下违约事件;出现违约,贷款人有权停止发放尚未发放的贷款,宣布本合同项下借款本息提前到期,立即收回贷款;借款人未能按时偿还借款本息,导致贷款人为催收贷款本息所需的费用,包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、执行费、因违约造成合同提前终止导致的贷款人可得利息损失等,均由借款人承担。同日,任世阳(甲方)与紫金银行开发区支行(乙方)、建维公司(丙方)签订《南京市江宁区房地产抵押合同》,约定:本合同所对应担保的主债合同为《个人借款合同(房贷版)》,合同编号:紫银(百家湖)个按借字[2015]第03013号;甲方已与丙方签订宁房买卖契字第2013215529号《南京市商品房买卖契约》,其契载房屋坐落江宁区谷里街道××大道××山庄××室,建筑面积为310.14平方米,购房总价款为人民币5272380元,甲方将上述所购商品房抵押给乙方;抵押担保的范围为借款本金、利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用;丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任,保证担保的范围包括借款本金、利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用;担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利(抵押权)证书之日;丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内,清偿甲方所欠乙方的款项,并有权向甲方追偿所支付的款项,丙方未按时清偿甲方所欠的款项,乙方有权从丙方的账户中扣收;三方同意在本合同签订后,办理甲方所购商品房抵押预告登记手续;在申请甲方所购商品房抵押登记的同时,三方一致同意向抵押登记机关提出申请,在登记机关核准抵押登记时注销该商品房抵押预告登记。2015年4月8日,紫金银行开发区支行将369万元发放至任世阳的账户。任世阳签署借款借据。该借款借据载明:借款金额369万元,结息方式为每1个月8日结息,年利率为5.605%。任世阳于2016年4月起已有欠息未付。紫金银行开发区支行于2017年2月24日向任世阳、陶蓉、建维公司发出贷款提前到期通知书,载明:因借款人和担保人违约,其宣布案涉贷款于2017年2月24日提前到期,截至该到期日,借款人尚欠本金3447771.82元及相应利息,并要求任世阳于2017年3月3日前履行还款义务,要求陶蓉、建维公司于该日前履行担保责任和还款义务。任世阳、陶蓉在贷款提前到期通知书上签署确认书,表示对通知书上的内容无异议且已收悉,并承诺按通知书的要求履行还款义务。建维公司的贷款提前到期通知书系通过挂号信函方式寄送,分别于2017年2月28日和同年3月2日寄出。紫金银行开发区支行另向陶蓉送达债务到逾期催收通知单,告知其截至2017年2月24日欠付本金3447771.82元、利息164645.53元。陶蓉签字确认知晓通知内容并予以确认。为实现案涉债权,紫金银行开发区支行与江苏联勤律师事务所签订委托代理合同,约定代理费为49000元。一审另查明,截至2017年3月3日,任世阳未还借款本金金额为3447771.82元,欠付利息161968.64元。还查明,1989年,任世阳与陶蓉登记结婚。一审中,任世阳确认建维公司曾通知其办理所购房屋的产权证和他项权证,但其因无法交纳相关费用未去办理。一审法院认为:依法成立的借款合同应予以保护。案涉个人借款合同、抵押合同、借款借据系紫金银行开发区支行与任世阳、建维公司的真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,合法有效。紫金银行开发区支行依约向任世阳发放了369万元贷款,任世阳亦应按照合同约定按月还款。任世阳未按月还本付息,构成违约,紫金银行开发区支行有权依据合同约定宣布案涉借款提前到期。紫金银行开发区支行于贷款提前到期通知书中要求任世阳、陶蓉及建维公司于2017年3月3日前履行还款义务及担保责任,故自2017年3月4日起,紫金银行开发区支行有权计收罚息和复利。截至2017年3月3日,任世阳尚欠借款本金3447771.82元、利息161968.64元,紫金银行开发区支行主张任世阳支付上述金额具有事实和法律依据,应依法予以支持。根据合同约定,罚息利率和复利利率为借款执行利率加收50%,而借款利率为中国人民银行同期贷款基准利率下浮5%。案涉贷款借期为五年以上,2017年3月4日起适用的中国人民银行同期贷款基准利率为年利率4.9%,故自2017年3月4日起,任世阳应按照年利率6.9825%支付罚息和复利,罚息计算基数应为未付本金数额3447771.82元,复利计算基数应为未付利息数额161968.64元。任世阳与陶蓉于1989年登记结婚,案涉个人借款合同签订于2015年4月7日,故任世阳在案涉个人借款合同项下的债务系夫妻共同债务,陶蓉依法应当承担共同还款责任。关于紫金银行开发区支行主张的优先受偿权问题,一审法院认为,预告登记是为了保障将来实现物权做的一种登记,是对将来设立现实的抵押权的一种预先的排他性保全,其法律效果并不等同于抵押登记。预告登记的权利人并不享有物权,而仅享有未来取得物权的请求权。本案中,虽然紫金银行开发区支行与任世阳对位于江宁区谷里街道××大道××山庄××室的房屋办理了抵押预告登记,但抵押预告登记并未使紫金银行开发区支行获得现实的抵押权,而仅是待上述房屋建成交付任世阳并具备办理抵押登记的条件后,紫金银行开发区支行享有要求任世阳办理抵押登记的请求权。现紫金银行开发区支行尚未对上述房屋有效设立抵押权,其主张对该房屋享有优先受偿权缺乏法律依据,一审法院不予支持。关于建维公司的担保责任的问题,一审法院认为,案涉个人借款合同约定建维公司对任世阳的案涉债务提供阶段性连带责任保证,保证期间自合同签订之日起至抵押物有效设立抵押权,且相关他项权证移交贷款人占有之日止。该项约定系紫金银行开发区支行与建维公司的真实意思表示,具有法律效力。现案涉房屋尚未办理抵押登记,紫金银行开发区支行的抵押权并未有效设立,故建维公司的保证责任并未终止。建维公司抗辩称,其已履行全部义务,保证责任应当免除,且案涉房屋尚未办理产权证和他项权证系因紫金银行开发区支行和任世阳怠于办证,属于对方当事人恶意阻止其保证责任的免除条件成就。一审中,虽然任世阳确认建维公司曾通知其可以办证,系其因经济困难而未办证,但建维公司保证责任的权利人系紫金银行开发区支行,建维公司并未提供证据证明紫金银行开发区支行存在恶意阻止保证责任免除条件成就之行为,故其保证责任不能免除。综上,紫金银行开发区支行主张建维公司对任世阳的案涉债务承担连带清偿责任于法有据,一审法院予以支持。对于建维公司关于不承担保证责任的相关抗辩意见,一审法院不予采纳。关于律师费,虽然案涉个人借款合同及抵押合同均约定了实现债权的费用,包括律师费,由借款人承担,但紫金银行开发区支行确认尚未实际支付律师费。紫金银行开发区支行主张三原审被告承担尚未实际发生的律师费,依据不足,一审法院不予支持。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百八十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定,作出判决:一、任世阳、陶蓉于判决发生法律效力之日起十日内偿还江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行借款本金3447771.82元,支付截至2017年3月3日的利息161968.64元及此后的罚息和复利(罚息以3447771.82元为基数,复利以161968.64元为基数,均按照年利率6.9825%,自2017年3月4日起计算至实际付清之日止);二、南京建维房地产开发有限公司对任世阳的上述判决第一项债务承担连带清偿责任;三、驳回江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36034元,财产保全费5000元,合计41034元,由江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行负担431元,由任世阳、陶蓉、南京建维房地产开发有限公司负担40603元(此款已由江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行垫付,任世阳、陶蓉、南京建维房地产开发有限公司在给付上述款项时应一并加付该垫款)。本案二审期间,各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明,一审法院查明的事实属实,本院依法予以确认。上述事实,有个人借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同、借款借据、账户明细、还款明细、贷款结息凭证、贷款提前到期通知书、挂号信函收据、债务到逾期催收通知单、欠息计算表、结婚证、户口本、委托代理合同及当事人陈述等证据证实。本案二审争议焦点为:紫金银行开发区支行对位于江宁区谷里街道××大道××山庄××室的房屋是否享有优先受偿权。
民事二审裁定书2017-11-24江苏省南京市中级人民法院(2017)苏01民终8688号

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