刘振海

广东红棉律师事务所

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  • 执业证号14401200411342462
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上诉人蓝银兴、曾玉霞与上诉人广东中恒房地产开发有限公司(以下简称中恒公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初3301号民事判决,向本院提��上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。蓝银兴、曾玉霞上诉请求:1、确认中恒公司交楼无效,并按《广东省商品房买卖合同》承担违约责任;2、撤销一审判决,改判支持买受人一审诉讼请求;3、本案诉讼费由中恒公司承担。事实与理由:一、中恒公司交楼无效,要承担违约责任。首先,买受人与中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》,约定购买中恒公司开发的位于清新区太和镇XX路X号的商品房“中恒XXX花园”X号楼X号房。《广东省商品房买卖合同》第八条约定中恒公司应在2014年12月28日前将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条第1款约定:(2)逾期超过四十五日后,买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。中恒公司虽已交楼,但至今仍未办理房屋的竣工验收手续,不具备法律规定的交楼条件,中恒公司应按每天万分之二的标准承担违约责任。其次,中恒公司违反了《建筑法》第六十一条:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”中恒公司还违反了《消防法》第十三条:“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案:依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”中恒公司单方交付未经验收合格的房屋的行为违反法律强制性规定,属于无效,应视为未交楼。中恒公司明知涉案房屋不具备交付条件,为了不违反合同约定,仍交付给买受人,而买受人因为行业、文化差异等原因并不了解房屋交付应具备的的条件。中恒公司即使如期交付了涉案房屋,但其交付的房屋未验收合格,明显存在欺骗和违约行为。清远市清新区住建局于2016年4月21日责令中恒公司改正非法交楼的行为。最后,开发商的行为导致众多买受人仅能使用临时水电,价格高且不稳定。买受人还要承担收楼后的物业管理费用。因此,买受人请求判令中恒公司赔偿10000元。二、诉讼时效应按三年计算。一审判决对��讼时效按2年计算,按起诉日倒算2年,对2年前的交楼违约金不予保护。诉讼时效从民法总则施行后就有溯及力。三、逾期办证违约金按每年1%的标准计算属于标准偏低。买受人要求中恒公司赔偿逾期办证违约金以涉案房屋已付款为基数按银行同期贷款利率为标准计算。清远房价上涨,赔偿标准却偏低,无法督促违约方积极办理涉案房屋的产权证。中恒公司答辩称:一、买受人已自愿办理收楼手续,其要求中恒公司酌情赔付逾期交楼违约金一万元的诉讼请求不成立。买受人与中恒公司签订的《商品房买卖合同》约定交楼时间为2014年12月28日前,而买受人已于2015年1月11日自愿办理收楼手续。买受人已实际占有、使用涉案商品房。中恒公司建设的商品房项目已全部通过消防验收,不存在违反消防法之情形。买受人接受的房屋已通水、通电、通网络、通有线电视,已有前期物业服务,完全具备居住和使用条件。二、买受人起诉要求赔付的逾期交房违约金在民法总则施行前已超过两年诉讼时效,买受人主张按三年计算诉讼时效的上诉理由不成立。买受人实际收楼时间为2015年1月11日,一审起诉时间为2017年10月30日,买受人未提供证据证明本案存在诉讼时效中断、中止事由,其要求赔付逾期交房违约金己超过两年诉讼时效。而民法总则于2017年10月1日施行,新法对施行前的事件和行为没有溯及力。三、涉案商品房逾期办证违约金应按已付房价款的0.02%计算,买受人要求调整违约金没有法律依据。买受人与中恒公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“……如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的,双方同意按下列第2项处理:……2、买受人不返房的,出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付���约金。”买受人与中恒公司签订的补充协议第11条约定:“合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限;所约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内。”上述合同是买受人与中恒公司自愿签订的,是双方的真实意思表示,内容没有违反法律、法规的强制性规定,属有效合同,双方均应履行。涉案商品房的逾期办证违约金依约应按已付房价款的0.02%计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定,该条款针对的是合同没有约定违约金之情形,在《商品房买卖合同》已明确约定违约金标准的前提下,买受人要求参照中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金,没有法律依据。四、办理商品房不动产权证是不动产登记机关的法定职责,买受人要求中恒公司在1年内办好房产证的诉讼请求不成立。中恒公司不具有办理房产证的行政职权。按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定,中恒公司仅负有将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。五、中恒公司已采取积极措施解决涉案商品房的竣工验收事宜,相关案件已胜诉并进入执行程序。中恒公司提交的(2016)粤18民终2810号判决书和受理执行案件通知书等证据可以证明,中恒公司为维护小区买受人的权益,已采取相应的法律措施,起诉要求施工单位协助完成涉案12号楼商品房竣工验收备案手续,关联案件已胜诉并进入强制执行程序。中恒公司一直积极履行商品房买卖合同,维护购房者的合法权益,中恒公司已实际履行交付商品房的义务,也未造成买受人任何损失,买受人要求中恒公司支付逾期交楼违约金超过法定的诉讼时效,买受人要求调整逾期办证违约金没有依据,请法院依法裁判。中恒公司上诉请求:1、变更一审判决第一项为中恒公司按已付房价款的0.02%向买受人支付逾期办证违约金;2、本案一、二审的诉讼费用由买受人承担。事实与理由:一、一审判决调整逾期办证违约金,依据不足。依据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加”的规定,调整违约金的情形仅限于约定的违约金低于造成的损失,要求增加违约金的一方依法应对造成损失的事实和数额承担举证责任。在一审诉讼程序中,买受人并没有举证证明其因逾期办证产生的损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规��》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定,买受人依法应承担举证不能的不利后果。一审判决将逾期办证违约金调整为按年利率1%计算,无合同和法律依据。二、本案逾期办证违约金应按照合同约定的标准计算。中恒公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“……如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的,双方同意按下列第2项处理:……2、买受人不退房的,出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”上述约定是中恒公司与买受人自愿订立,是双方的真实意思表示,内容没有违反法律、法规的强制性规定,属有效合同,双方均应履行。三、中恒公司已采取积极措施解决涉案商品房的竣工验收备案和产权登记事宜,关联案件已胜诉并进入执行程序。中恒公司提交的(2016)粤18民终2810号判决书和受理执行案件通知书等证据可以证明,中恒公司为维护小区业主的权益,已采取相应的法律措施,起诉要求施工单位协助完成涉案商品房竣工验收备案手续。中恒公司一直积极履行商品房买卖合同,维护购房者的合法权益。综上所述,一审判决调整逾期违约金标准,属于适用法律错误,请求二审法院依法变更一审判决的错误判项,维护中恒公司的合法权益。蓝银兴、曾玉霞答辩称:一审判决关于办证违约金的调整没有偏高。合同约定的违约金偏低,违约金最高可以按照年利率24%的标准计算,一审判决按照年利率1%的标准计算偏低,应按照4.6%的标准计算为宜。蓝银兴、曾玉霞向一审法院提出诉讼请求:1、判令中恒公司给付逾期交楼违约金10000元;2、判令中恒公司给付逾期办证违约金14835元(按已付楼款的年贷款利率4.6%从交楼720天后的2017年1月1日计算至2017年9月30日),并继续计算至中恒公司递交资料办房产证之日止;3、判令中恒公司从买受人起诉之日起一年内办好房产证,案件诉讼费由中恒公司承担。
民事二审判决书2018-07-26广东省清远市中级人民法院(2018)粤18民终1081号
原告杜颖珊诉被告广州韦尼儿童用品有限公司特许经营合同纠纷一案,本院于2013年7月1日受理后,依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘振海、范锦清以及被告的委托代理人康娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民事一审判决书2013-12-19广州市越秀区人民法院(2013)穗越法知民初字第986号
上诉人广州市时利和汽车销售服务有限公司(以下简称时利和公司)因与被上诉人李梓敏买卖合同纠纷一案,不服广东省广州市天河区人民法院(2013)穗天法民二初字第3822号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
民事二审判决书2014-11-10广东省广州市中级人民法院(2014)穗中法民二终字第1830号

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