张天祥

辽宁住邦律师事务所

辽宁省大连市

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  • 执业证号12102201210396894

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原审原告贾立滨与原审被告王玉玉房屋买卖合同纠纷一案,大连市西岗区人民法院于2014年8月5日作出(2014)西民初字第1329号民事判决,王玉玉不服该判决,向本院提起上诉,本院于2014年12月8日作出(2014)大民二终字第01233号民事裁定,将本案发回重审。发回重审后,大连市西岗区人民法院另行组成合议庭,对本案进行了审理,并于2015年6月18日作出(2015)西审民初字第26号民事判决,王玉玉不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人王玉玉及其委托代理人张延涛、张天祥,被上诉人贾立滨的委托代理人徐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告贾立滨一审诉称:2013年7月4日,贾立滨与王玉玉双方签订《买卖合同》,约定贾立滨以763800元的价格将位于西岗区长江路××号××层××号的房屋卖给王玉玉。王玉玉的付款方式为一次性付款,付款日期为2013年7月4日。至今,王玉玉已给付购房款409800元,剩余购房款354000元至今未给付。贾立滨为了维护自己的合法权益而诉至法院,请求王玉玉支付剩余房屋转让款354000元;请求王玉玉支付逾期支付房款的滞纳金229140元。原审被告王玉玉一审辩称:不同意贾立滨的诉讼请求。一、我们双方真实房屋交易价格为50万元,并非763800元,王玉玉与贾立滨原系老公公与儿媳妇的关系,2012年王玉玉与贾立滨的儿子离婚,当时净身出户没有分得任何财产,但是由于孩子小,为了照顾孩子,王玉玉与贾立滨的儿子仍然生活在一起,在此基础上贾立滨将房屋出售给王玉玉,由于贾立滨与王玉玉在房屋交易当中没有通过房屋中介,因此双方于2013年7月1日到大连市房地产交易市场领取了一份大连市房地产买卖合同,并亲自填写了交易价格为50万元,由于双方不想办理资金监管,根据大连市房产的要求又到大连市公证处办理了一份无须办理资金监管的公证,由于该份公证书内容为公证处的固定文本,因此上面写着房款已经自行结清的字样,但事实上王玉玉在2013年7月1日之前未支付任何房款。由于办理房产过户需要排号,并且贾立滨的妻子未能到场,因此7月1日并未办理相关过户手续,一直到7月4日才办理。根据城市房地产转让规定和大连市城市房地产交易管理暂行办法的规定,买卖双方应当如实申报成交价格,并以申报的成交价格作为缴纳税费的依据,但成交价格明显低于市场正常价的时候,以评估价格作为缴纳税费的依据。本案中我们双方申报的成交价格为50万元,税务大厅根据我们申报的价格代开了50万元的房款发票,但是涉案房屋的系统评估价格为763800元,因此税务机关按照763800元的价格征收了案涉房屋的契税7638元。交完税后,王玉玉与贾立滨前往交易大厅办理过户手续,按照大连市交易惯例,交易大厅将按照完税价格即763800元系统自行打印一份大连市房地产买卖合同,首页带条形码,作为房地产交易的存档合同。请注意在该份合同中,各项内容均为打印字体,除签名之外,合同无任何手写字体,且合同只有一份,贾立滨与王玉玉均没有合同原件。综上,贾立滨与王玉玉的房屋交易过程中,共产生了两份买卖合同,一份为50万元我们双方真实意思表达的合同,而另一份763800元则是房产交易市场为了办理存档而自动生成的合同。本案中,案涉房产真实交易价格应当依据我们双方手写合同认定。二、贾立滨未及时交付房屋,2013年7月1日至2014年5月8日的房屋租金应当冲抵房款。贾立滨于2014年5月9日向王玉玉交付了案涉房屋。自2013年7月1日至2014年5月8日案涉房屋始终由贾立滨出租,并全部租金收益归贾立滨占有。王玉玉有权要求该期间的租金冲抵房款。三、一审判决的违约金过高,应当按照实际损失数额予以降低。按照50万元合同总价计算,扣除租金收益27500元,王玉玉应付未付的房款为62700元。贾立滨是于2014年5月9日完成的交房,根据同时履行抗辩权的原则,贾立滨无权请求2014年5月9日之前逾期付款违约金。王玉玉认为,自2014年5月9日按照中国银行同期贷款利率的标准计算,违约金的金额应为1881元。自2014年5月9日至2014年11月9日,62700元×6%/12个月×6个月=1881元。
民事二审判决书2015-10-08辽宁省大连市中级人民法院(2015)大民二终字第01303号
原告王泽与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告王泽、原告的委托诉讼代理人张天祥、被告的委托诉讼代理人王洪岩出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
民事一审判决书2017-02-15大连市甘井子区人民法院(2017)辽0211民初348号
原告大连龙亿建筑材料有限公司与被告江苏南通二建集团有限公司买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员宋笑彦独任审判,按简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张天祥,被告委托代理人郁为超到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
民事一审判决书2016-09-07大连市甘井子区人民法院(2016)辽0211民初5017号

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