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上诉人海南华祥实业有限公司(以下简称华祥公司)因与被上诉人叶新福房屋买卖合同纠纷一案,不服海口市美兰区人民法院(2018)琼0108民初10329号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华祥公司上诉请求:1、撤销(2018)琼0108民初10329号民事判决中的第一项判决,并改判华祥公司仅须向叶新福支付逾期交房违约金1222元(即总购房款1222000元的1‰);2、本案一、二审诉讼费用由叶新福与华祥公司分担。事实和理由:一、《海口市商品房买卖合同》明确约定华祥公司逾期交房违约金以总购房款1222000元的1‰即1222元为限。原审判决华祥公司自2017年10月20日起至实际交房之日止,每日按已付房价款1222000元的万分之一向叶新福支付违约金,此金额远远超过双方约定范围,适用法律错误。1、诚如原判所认定,《海口市商品房买卖合同》(下称“房屋买卖合同”)系双方在平等、自愿基础上,经充分协商一致而签订,主体适格,意思表示真实,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应切实履行。2、房屋买卖合同第十一条第3款明确约定“出卖人(即华祥公司,下同)逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”。原判既已认定该合同条款合法有效,却又超出该条款约定范围即1222元判决华祥公司自2017年10月20日起至实际交房之日止,每日按已付房价款1222000元的万分之一支付违约金,明显系公权力对双方“意思自治”结果的不当干预,适用法律严重错误,依法应予纠正。二、原判具严重的滥用“自由裁量权”情形,其自由裁量结果(即判决结果)既不合法、也不合理,依法不应维持。1、本案中,原判以“双方约定的按总购房价1‰的封顶条款确实较低”为由,“参考同地段同类房屋的租金标准”将华祥公司逾期交房违约金数额予以增加。姑且不论其裁判金额是否适当,原判在说理部分引用“参考”二字,即充分证明该判决并非以叶新福的实际损失为裁判依据,而是其“自由裁量”的结果。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十六条规定:“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”。该司法解释内容非常具体、明确,强调人民法院对当事人请求增加违约金的,应当“以违约造成的损失”为裁判标准,并未赋予法官“自由裁量权”。故原判对叶新福请求增加的违约金数额以“自由裁量”方式进行裁判,其行为本身即已严重违法。3、《民事诉讼法》第六十四条第一款明确规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”。叶新福既主张增加违约金,其依法有义务就其因逾期交房而遭受的实际损失进行举证;然根据原判认定,叶新福于原审中并未能就其实际损失举出合法有效证据,依法本应承担举证不能的败诉后果,但原判却违法以“自由裁量”方式予以支持。4、基于公平原则考量,原判的“自由裁量”结果亦不合理:(1)《工程竣工验收报告》载明“海信华庭”项目于2017年11月14日通过竣工验收,达到房屋买卖合同第八条第一款第3项“该商品房已竣工验收”的交房条件。后华祥公司已及时通过手机短信、邮寄以及张贴公告等方式多次通知叶新福办理房屋交接手续,《海信华庭交房通知单》以及本次集团诉讼大部分原告已于诉前收房并已装修入住这一情况充分佐证该事实。原判在此情形下,仍然判决华祥公司承担2017年11月14日之后的逾期交房责任,明显有失公平合理;(2)退一万步而言,纵使华祥公司未及时向叶新福发出交房通知,其至少也应于本案诉讼期间知晓其所购房屋已达交付条件,其至今拒绝办理房屋交接手续显属恶意,因而造成的损失仅能由其自行承担。换言之,即便华祥公司应按逾期天数承担违约责任,逾期天数也仅能计算至叶新福起诉之日即2018年7月13日,而非原判所确定的实际交房之日。三、原判不予认定华祥公司的合法免责事由,违法加重了华祥公司的责任。1、“海信华庭”项目监理单位出具的《关于海信华庭项目建设过程中工程延期的情况说明》显示,该项目于2016年-2017年期间因台风、暴雨等灾害性天气造成工期延误共计60天,依照房屋买卖合同第八条第二款第4项“施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其它自然灾害导致停工八小时以上的,出卖人可以据实予以延期交房”的约定,华祥公司有权顺延交房期限60天。上述证据来源合法,其内容系众所周知的客观事实,且该客观事实发生于双方签订房屋买卖合同之后,但原判违法不予采信,未将该顺延时间从逾期交房天数中予以扣除,导致虚增华祥公司违约金数额。2、《海信华庭商品房定购协议书》、《海信华庭购房签约、付款信息确认单》、《收据》、《客户贷记回单》充分证明,叶新福具未按照双方约定的首付款支付时间以及根据交易习惯所确定的合理时间支付首付款、按揭款情形。依照房屋买卖合同第八条第二款第6项“因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人帐户,出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间”的约定,华祥公司有权根据叶新福实际逾期付款累计天数顺延相应交房时间。但原判同样违法不予采信,未将该顺延时间从逾期交房天数中予以扣除,亦虚增了华祥公司的违约金数额。综上,华祥公司认为原判认定部分事实不清、适用法律不当,导致部分判决结果错误,故提起上诉,请求二审人民法院依法撤销该判决第一项,并予改判。叶新福答辩称:一、一审法院关于涉案房屋的交付认定正确,华祥公司的上诉理由与事实不符、于法无据。(一)涉案的房屋没有达到合同约定的交付条件。叶新福与华祥公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定:“依照国家和地方人民政府的有关规定,出卖人将具备下列第三种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:3该商品房已竣工验收”。涉案的房屋符合交付条件是依照国家和地方人民政府的有关规定,该商品房已竣工验收。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收”等的规定,商品房交付使用的前提条件是依照国家和地方人民政府的有关规定,经竣工验收合格,竣工验收不仅需经设计、施工、监理、建设单位等验收合格,还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定。如果商品房竣工验收后未经过有关行政主管部门审核认可并备案,则该商品房的竣工验收不符合法律、法规规定,不应认定已竣工验收合格及满足商品房交付使用的条件。华祥公司认为取得《工程竣工验收报告》即符合合同约定的交房条件,缺乏依据。工程质量的竣工验收只是建设单位组织的五方验收,验收合格的也只是形成一个竣工验收合格报告,在没有建设行政主管以验收备案的方式行使监督权的情况下,五方验收的结果是否合法合规还是未知数。因此,应以取到政府出具的商品房竣工验收备案表为认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。此外,《商品房买卖合同》是华祥公司提供的格式合同,对关于交付的格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此,应以华祥公司取得《竣工验收备案证》作为交房条件,才是符合合同的约定。2019年1月8日,华祥公司向全体业主公告,取得竣工备案表后正式收取物业费等相关费用,也可以说明华祥公司认可未达到合同约定的交付条件。(二)关于涉案的房屋交接条件。叶新福与华祥公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定,商品房达到交付使用条件后,华祥公司应当书面通知叶新福办理查验手续。在双方进行验收交接时候,华祥公司应当向叶新福出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。华祥公司以部分业主已经交房的事实推断其已经履行了书面通知叶新福办理交房手续没有事实依据。即使涉案房屋已经达到了合同约定的交付条件,华祥公司也有义务履行书面通知叶新福办理房屋交接的义务。如果华祥公司未书面通知办理交付房屋,造成的延期交付房屋的责任应由华祥公司承担。本案华祥公司没有任何证据证明其已经履行了书面通知叶新福的义务,应承担举证不利之后果。二、一审法院关于逾期交房的违约金的问题认定,符合法律规定。本案中,华祥公司作为格式条款的提供人,约定其作为商品房出卖人的逾期交房违约金数额合计不超过总购房价的1‰而买受人逾期付款违约金却无上限,导致双方的合同权利义务不对等,严重违背了合同的公平原则。华祥公司逾期交房,导致叶新福不能按时收房装修入住,造成的损失不单包含房租的损失,还包含因为房价暴涨导致装修成本的增加等损失。而合同约定的逾期交房违约金数额合计最高不超过总房价的千分之一明显过低,远远不足以弥补叶新福的损失。法院应综合考虑合同的履行情况、华祥公司的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则最终确定逾期交房的违约责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,基于公平的原则,参考同地段同类房屋租金标准,将逾期交房违约金计算标准调整为华祥公司按已付购房款的每日万分之一的标准支付,符合法律的规定,不存在滥用自由裁量权。三、一审法院关于逾期交房的免责事由认定正确。1、叶新福与华祥公司签订的《商品房买卖合同》关于自然灾害发生导致停工八个小时以上可以据实予以延期。华祥公司对于因为自然灾害导致停工八个小时以上的事实承担举证责任。一审法院对于华祥公司和华祥公司委托的监理单位出具工程延期的情况说明,不具有客观性,且也没有说明记载的台风发生足以影响提供8个小时以上,认定正确。此外,工期延期的情况说明,也不符合单位出具证明作证据的法定形式。2、叶新福与华祥公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于合同约定免责事由的第六款:“因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户的,出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间”,该条款适用的前提条件为,符合交房条件后,如果叶新福存在逾期付款或是贷款未划入出卖人的账户的,华祥公司有权不通知叶新福而按累计逾期天数相应顺延交楼天数(一审法院对于2017年7月31日之后才付完全款的叶新福已经予以扣减延期交房支付违约金的天数)。如果在叶新福已经付完全款的情况下,则不存在顺延天数的说法。双方签订的《商品房买卖合同》属于最新的合同约定,相关付款时间及支付方式应该以此合同为准,《商品房买卖合同》中仅对支付方式进行明确,并没有约定付款时间。《海信华庭商品房定购协议书》等属于在《商品房买卖合同》之前签订协议,并不是属于《商品房买卖合同》组成部分。因此,叶新福不存逾期付款的事实,一审法院对此认定正确。即使叶新福存在逾期付款的事实,因为合同中双方关于逾期付款是有明确的约定,华祥公司应该另案向叶新福主张逾期付款的违约金,而不是在本案中予以抵消。综上所述,华祥公司的上述请求没有任何事实与法律依据,叶新福恳请依法驳回华祥公司上诉请求。叶新福向一审法院起诉请求:1.确认叶新福、华祥公司签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”无效;2.判令华祥公司向叶新福支付逾期交房的违约金(以房款1222000元为基数,按每日万分之二的标准,自2017年7月30日起计算至实际交付房屋之日止,暂计至2018年6月20日为79430元);3.本案诉讼费用由华祥公司承担。一审法院认定的事实:2017年4月19日,叶新福叶新福(买受人)与华祥公司(出卖人)签订了一份《海口市商品房买卖合同》,该合同主要约定:买受人购买出卖人开发的位于海口市××区(层)2505房,房屋总价款为1222000元;付款方式为客户自签订合同之日起付总房款的30.44%,共计人民币372000元整,商业贷款总房款的69.56%,共计人民币850000元整;出卖人应于2017年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将已竣工验收并符合合同约定的商品房交付叶新福使用;但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的;2.因政府的行为导致工期延误;3.非出卖人原因,停水停电累计超过72小时或连续停水停电八小时以上而导致工期延误;4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上;5.施工期间新发现影响施工的异常地质状况;6.因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户,出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当在合同约定的交付日7日前,书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件;逾期交房在30日之内,每逾期一天,买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金,出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰。合同签订后,叶新福系于2017年10月19日履行完其支付全部购房款1222000元的义务。叶新福、华祥公司双方至今未办理房屋交付手续。庭审中,华祥公司称其曾于2017年11月取得《工程竣工验收报告》后通过电话、短信等方式通知叶新福进行收房,但因其管理不善,没有保留相关材料,并确认涉案房屋项目至今未取得建筑工程竣工验收备案证明文件。叶新福对华祥公司的上述说法不予认可,称从没收到过华祥公司通知收房的书面材料,是叶新福自己联系售楼处才知道收房事宜。一审法院认为:一、关于华祥公司是否逾期交房的问题。叶新福与华祥公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,主体适格,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后,叶新福已付清房款,履行了付款义务。该合同明确约定,华祥公司应当在2017年7月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经竣工验收并符合合同约定的商品房交付给叶新福。但是,因叶新福实际是于2017年10月19日才履行完其支付全部购房款的义务,根据房屋买卖的交易惯例,购房者的支付房款与开发商的交付房屋有先后履行顺序,即购房者的支付房款义务履行在前,开发商的交付房屋履行在后,因此,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定,华祥公司在叶新福未支付完房款的前提下,有权不履行交房义务。虽然华祥公司称其于2017年11月取得《工程竣工验收报告》后通过电话、短信等方式通知叶新福进行收房,但其未提供相应的证据予以证明,不能视为其已尽到通知交付的义务,一审法院对该辩解意见不予采纳。因华祥公司至今未履行交房义务,故华祥公司自2017年10月20日起至实际交房之日止存在逾期交房的违约行为。二、关于华祥公司陈述的免责事由是否成立的问题。华祥公司作为房地产开发公司,理应对涉及房地产行业的相关政府政策、法律法规熟悉了解,在签订商品房买卖合同之前,应当能预测到商品房施工建设过程存在的风险和问题。如前所述,华祥公司提供的证据不能证明其存在《海口市商品房买卖合同》第八条约定的可以顺延交房时间的情形,故一审法院对华祥公司提出的其有顺延交房事由的辩解不予采纳。三、违约金的计算问题。1.关于违约金的计算标准是否应予调整的问题。虽然双方约定华祥公司逾期交房超过30日后,华祥公司按逾期日数每日向叶新福支付已付房价款万分之二的违约金,但是双方还约定华祥公司逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰,即违约金不超过1222元(1222000元×1‰),考虑到华祥公司逾期交房确实给叶新福造成损失,且华祥公司逾期交房违约行为时间较长,而双方约定按总购房价1‰的封顶标准确实较低,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,参考同地段同类房屋的租金标准,根据公平原则,一审法院酌情将逾期交房违约金的计算标准调整为华祥公司按已付房价款的每日万分之一向叶新福计付违约金。2.如前所述,华祥公司应于2017年10月19日前向叶新福交付房屋,故华祥公司应自2017年10月20日起至实际交房之日止,以购房款1222000元为基数,按每日万分之一的标准向叶新福支付逾期交房违约金。叶新福诉请超过部分,一审法院不予支持。四、叶新福撤回确认叶新福、华祥公司签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”无效的诉请系依法处分其民事权利和诉讼权利,故一审法院予以准许。
民事二审判决书2019-05-29海南省海口市中级人民法院(2019)琼01民终2195号
上诉人海南华祥实业有限公司(以下简称华祥公司)因与被上诉人刘延房屋买卖合同纠纷一案,不服海口市美兰区人民法院(2018)琼0108民初10288号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华祥公司上诉请求:1.撤销(2018)琼0108民初10288号民事判决中的第一项判决,并改判华祥公司仅须向刘延支付逾期交房违约金718元(即总购房款718027元的1‰);2.本案一、二审诉讼费用由刘延与华祥公司分担。事实和理由:一、《海口市商品房买卖合同》明确约定华祥公司逾期交房违约金以总购房款718027元的1‰即718元为限。原审判决华祥公司向刘延支付违约金数额远远超过双方约定范围,适用法律错误。1.诚如原判所认定,《海口市商品房买卖合同》(下称“房屋买卖合同”)系双方在平等、自愿基础上,经充分协商一致而签订,主体适格,意思表示真实,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应切实履行。2.房屋买卖合同第十一条第3款明确约定“出卖人(即华祥公司,下同)逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”。原判既已认定该合同条款合法有效,却又超出该条款约定范围即718元判决华祥公司支付逾期交房违约金,明显系公权力对双方“意思自治”结果的不当干预,适用法律严重错误,依法应予纠正。二、原判具严重的滥用“自由裁量权”情形,其自由裁量结果(即判决结果)既不合法、也不合理,依法不应维持。1.本案中,原判以“双方约定的按总购房价1‰的封顶条款确实较低”为由,“参考同地段同类房屋的租金标准”将华祥公司逾期交房违约金数额予以增加。姑且不论其裁判金额是否适当,原判在说理部分引用“参考”二字,即充分证明该判决并非以刘延的实际损失为裁判依据,而是其“自由裁量”的结果。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十六条规定:“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”。该司法解释内容非常具体、明确,强调人民法院对当事人请求增加违约金的,应当“以违约造成的损失”为裁判标准,并未赋予法官“自由裁量权”。故原判对刘延请求增加的违约金数额以“自由裁量”方式进行裁判,其行为本身即已严重违法。3.《民事诉讼法》第六十四条第一款明确规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”。刘延既主张增加违约金,其依法有义务就其因逾期交房而遭受的实际损失进行举证;然根据原判认定,刘延于原审中并未能就其实际损失举出合法有效证据,依法本应承担举证不能的败诉后果,但原判却违法以“自由裁量”方式予以支持。4.基于公平原则考量,原判的“自由裁量”结果亦不合理:(1)《工程竣工验收报告》载明“海信华庭”项目于2017年11月14日通过竣工验收,达到房屋买卖合同第八条第一款第3项“该商品房已竣工验收”的交房条件。后华祥公司已及时通过手机短信、邮寄以及张贴公告等方式多次通知刘延办理房屋交接手续,《海信华庭交房通知单》以及本次集团诉讼中的大部分原告已于诉前收房并已装修入住这一情况充分佐证该事实。原判在此情形下,仍然判决华祥公司向刘延承担2017年11月14日之后的逾期交房责任,明显有失公平合理。(2)退一万步而言,纵使华祥公司未及时向刘延发出交房通知,其至少也应于本案诉讼期间知晓其所购房屋已达交付条件,其至今拒绝办理房屋交接手续,显属恶意,因而造成的损失仅能由其自行承担。换言之,即便华祥公司应按逾期天数承担违约责任,逾期天数也仅能计算至刘延起诉之日即2018年7月13日,而非原判所确定的实际交房之日。三、原判不予认定华祥公司的合法免责事由,违法加重了华祥公司的责任。1.“海信华庭”项目监理单位出具的《关于海信华庭项目建设过程中工程延期的情况说明》显示,该项目于2016年-2017年期间因台风、暴雨等灾害性天气造成工期延误共计60天,依照房屋买卖合同第八条第二款第4项“施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其它自然灾害导致停工八小时以上的,出卖人可以据实予以延期交房”的约定,华祥公司有权顺延交房期限60天。上述证据来源合法,其内容系众所周知的客观事实,且该客观事实发生于双方签订房屋买卖合同之后,但原判违法不予采信,未将该顺延时间从逾期交房天数中予以扣除,导致虚增华祥公司违约金数额。2.《海信华庭商品房定购协议书》、《海信华庭购房签约、付款信息确认单》、《收据》、《客户贷记回单》充分证明,刘延具未按照双方约定的首付款支付时间以及根据交易习惯所确定的合理时间支付首付款、按揭款情形。依照房屋买卖合同第八条第二款第6项“因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人帐户,出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间”的约定,华祥公司有权根据刘延实际逾期付款累计天数顺延相应交房时间。但原判同样违法不予采信,未将该顺延时间从逾期交房天数中予以扣除,亦虚增了华祥公司的违约金数额。综上,华祥公司认为原判认定部分事实不清、适用法律不当,导致部分判决结果错误,故提起上诉,请求二审人民法院依法撤销该判决第一项,并予改判。刘延辩称:一、一审法院关于涉案房屋的交付认定正确,华祥公司的上诉理由与事实不符、于法无据。(一)涉案的房屋没有达到合同约定的交付条件。刘延与华祥公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定:“依照国家和地方人民政府的有关规定,出卖人将具备下列第三种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:3该商品房已竣工验收”。涉案的房屋符合交付条件是依照国家和地方人民政府的有关规定,该商品房已竣工验收。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收”等的规定,商品房交付使用的前提条件是依照国家和地方人民政府的有关规定,经竣工验收合格,竣工验收不仅需经设计、施工、监理、建设单位等验收合格,还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定。如果商品房竣工验收后未经过有关行政主管部门审核认可并备案,则该商品房的竣工验收不符合法律、法规规定,不应认定已竣工验收合格及满足商品房交付使用的条件。华祥公司认为取得《工程竣工验收报告》即符合合同约定的交房条件,缺乏依据。工程质量的竣工验收只是建设单位组织的五方验收,验收合格的也只是形成一个竣工验收合格报告,在没有建设行政主管以验收备案的方式行使监督权的情况下,五方验收的结果是否合法合规还是未知数。因此,应以取到政府出具的商品房竣工验收备案表为认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。此外,《商品房买卖合同》是华祥公司提供的格式合同,对关于交付的格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此,应以华祥公司取得《竣工验收备案证》作为交房条件,才是符合合同的约定。2019年1月8日,华祥公司向全体业主公告,取得竣工备案表后正式收取物业费等相关费用,也可以说明华祥公司认可未达到合同约定的交付条件。(二)关于涉案的房屋交接条件。刘延与华祥公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定,商品房达到交付使用条件后,华祥公司应当书面通知刘延办理查验手续。在双方进行验收交接时候,华祥公司应当向刘延出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。华祥公司以部分业主已经交房的事实推断其已经履行了书面通知刘延办理交房手续没有事实依据。即使涉案房屋已经达到了合同约定的交付条件,华祥公司也有义务履行书面通知刘延办理房屋交接的义务。如果华祥公司未书面通知办理交付房屋,造成的延期交付房屋的责任应由华祥公司承担。本案华祥公司没有任何证据证明其已经履行了书面通知刘延的义务,应承担举证不利之后果。二、一审法院关于逾期交房的违约金的问题认定,符合法律规定。本案中,华祥公司作为格式条款的提供人,约定其作为商品房出卖人的逾期交房违约金数额合计不超过总购房价的1‰而买受人逾期付款违约金却无上限,导致双方的合同权利义务不对等,严重违背了合同的公平原则。华祥公司逾期交房,导致刘延不能按时收房装修入住,造成的损失不单包含房租的损失,还包含因为房价暴涨导致装修成本的增加等损失。而合同约定的逾期交房违约金数额合计最高不超过总房价的千分之一明显过低,远远不足以弥补刘延的损失。法院应综合考虑合同的履行情况、华祥公司的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则最终确定逾期交房的违约责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,基于公平的原则,参考同地段同类房屋租金标准,将逾期交房违约金计算标准调整为华祥公司按已付购房款的每日万分之一的标准支付,符合法律的规定,不存在滥用自由裁量权。三、一审法院关于逾期交房的免责事由认定正确。1.刘延与华祥公司签订的《商品房买卖合同》关于自然灾害发生导致停工八个小时以上可以据实予以延期。华祥公司对于因为自然灾害导致停工八个小时以上的事实承担举证责任。一审法院对于华祥公司和华祥公司委托的监理单位出具工程延期的情况说明,不具有客观性,且也没有说明记载的台风发生足以影响提供8个小时以上,认定正确。此外,工期延期的情况说明,也不符合单位出具证明作证据的法定形式。2.刘延与华祥公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于合同约定免责事由的第六款:“因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户的,出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间”,该条款适用的前提条件为,符合交房条件后,如果刘延存在逾期付款或是贷款未划入出卖人的账户的,华祥公司有权不通知刘延而按累计逾期天数相应顺延交楼天数(一审法院对于2017年7月31日之后才付完全款的刘延已经予以扣减延期交房支付违约金的天数)。如果在刘延已经付完全款的情况下,则不存在顺延天数的说法。双方签订的《商品房买卖合同》属于最新的合同约定,相关付款时间及支付方式应该以此合同为准,《商品房买卖合同》中仅对支付方式进行明确,并没有约定付款时间。《海信华庭商品房定购协议书》等属于在《商品房买卖合同》之前签订协议,并不是属于《商品房买卖合同》组成部分。因此,刘延不存逾期付款的事实,一审法院对此认定正确。即使刘延存在逾期付款的事实,因为合同中双方关于逾期付款是有明确的约定,华祥公司应该另案向刘延主张逾期付款的违约金,而不是在本案中予以抵消。综上所述,华祥公司的上述请求没有任何事实与法律依据,刘延恳请依法驳回华祥公司上诉请求。刘延向一审法院起诉请求:1.确认刘延、华祥公司签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”无效;2.判令华祥公司向刘延支付逾期交房的违约金(以房款718027元为基数,按每日万分之二的标准,自2017年7月30日起计算至实际交付房屋之日止,暂计至2018年6月20日为46671.76元);3.本案诉讼费用由华祥公司承担。一审法院认定事实:2016年5月28日,刘延(买受人)与华祥公司(出卖人)签订了一份《海口市商品房买卖合同》,该合同主要约定:买受人购买出卖人开发的位于海口市××区(层)704房,房屋总价款为718027元;付款方式为首付人民币肆拾壹万捌仟零贰拾柒元整,公积金贷款叁拾万元整;出卖人应于2017年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将已竣工验收并符合合同约定的商品房交付刘延使用;但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的;2.因政府的行为导致工期延误;3.非出卖人原因,停水停电累计超过72小时或连续停水停电八小时以上而导致工期延误;4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上;5.施工期间新发现影响施工的异常地质状况;6.因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户,出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当在合同约定的交付日7日前,书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件;逾期交房在30日之内,每逾期一天,买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金,出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰。合同签订后,刘延依约向华祥公司支付了全部房屋价款,刘延、华祥公司双方至今未办理房屋交付手续。庭审中,华祥公司称其曾于2017年11月取得《工程竣工验收报告》后通过电话、短信等方式通知刘延进行收房,但因其管理不善,没有保留相关材料,并确认涉案房屋项目至今未取得建筑工程竣工验收备案证明文件。刘延对华祥公司的上述说法不予认可,称从没收到过华祥公司通知收房的书面材料,是刘延自己联系售楼处才知道收房事宜。一审法院认为,一、关于华祥公司是否逾期交房的问题。刘延与华祥公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,主体适格,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后,刘延已付清房款,履行了付款义务。该合同明确约定,华祥公司应当在2017年7月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经竣工验收并符合合同约定的商品房交付给刘延。虽然华祥公司称其于2017年11月取得《工程竣工验收报告》后通过电话、短信等方式通知刘延进行收房,但其未提供相应的证据予以证明,不能视为其已尽到通知交付的义务,一审法院对该辩解意见不予采纳。因华祥公司至今未履行交房义务,故华祥公司自2017年7月31日起至实际交房之日止存在逾期交房的违约行为。二、关于华祥公司陈述的免责事由是否成立的问题。华祥公司作为房地产开发公司,理应对涉及房地产行业的相关政府政策、法律法规熟悉了解,在签订商品房买卖合同之前,应当能预测到商品房施工建设过程存在的风险和问题。如前所述,华祥公司提供的证据不能证明其存在《海口市商品房买卖合同》第八条约定的可以顺延交房时间的情形,故一审法院对华祥公司提出的其有顺延交房事由的辩解不予采纳。三、违约金的计算问题。1.关于违约金的计算标准是否应予调整的问题。虽然双方约定华祥公司逾期交房超过30日后,华祥公司按逾期日数每日向刘延支付已付房价款万分之二的违约金,但是双方还约定华祥公司逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰,即违约金不超过718元(718027元×1‰),考虑到华祥公司逾期交房确实给刘延造成损失,且华祥公司逾期交房违约行为时间较长,而双方约定按总购房价1‰的封顶标准确实较低,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,参考同地段同类房屋的租金标准,根据公平原则,一审法院酌情将逾期交房违约金的计算标准调整为华祥公司按已付房价款的每日万分之一向刘延计付违约金。2.因华祥公司最迟应于2017年7月30日前向刘延交付房屋,故华祥公司应自2017年7月31日起至实际交房之日止,以购房款718027元为基数,按每日万分之一标准向刘延支付逾期交房违约金。刘延诉请超过部分,一审法院不予支持。四、刘延撤回确认刘延、华祥公司签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”无效的诉请系依法处分其民事权利和诉讼权利,故一审法院予以准许。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决:一、海南华祥实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向刘延支付逾期交房违约金(自2017年7月31日起至实际交房之日止,以购房款718027元为基数,按每日万分之一标准计付)。二、驳回刘延的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483.40元,由刘延负担241.70元,海南华祥实业有限公司负担241.70元。本院二审期间,刘延提交手机拍摄的公告一份:证明华祥公司2019年1月8日向全体业主张贴的公告,华祥公司承认其未取得《竣工验收备案表》,华祥公司陈述取得该表后再收取物业费,证明房屋未达到合同交付条件,才未收取物业费。华祥公司质证意见:对该证据的真实性待核实,该证据跟本案争议事项没有关联性。双方约定房屋的交付条件是主体竣工验收,而不是取得竣工验收备案表。本院认为,该证据与本案没有关联性,本院不予确认。华祥公司未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
民事二审判决书2019-05-23海南省海口市中级人民法院(2019)琼01民终2184号
原告林红生诉被告东方市人民政府(简称东方市政府)及第三人张延安土地行政登记纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。现已审理终结。原告林红生诉称,早在九十年代初,原告作为东方市八所镇福耀村的村民,东方市八所镇福耀村民委员会(简称福耀村委会)依照法律的规定,按村规民约在“割怕草”坡地给原告划拨了一块四至范围为东至围墙、西至林红生住宅后墙、南至加油站围墙、北至刘小红用地,面积为700平方米的坡地给原告作为建房宅基地。原告取得该地块后,在该地上种植红薯、各种青菜、一些树木以及建造鸡舍、猪圈,原告一家就居住生活在这块土地上。2009年,福耀村委会给原告补发了“割地”手续,并收取了原告21000元费用。2015年8月份,原告在该地上准备修建简易的猪圈,中国石化销售有限公司海南石油分公司(简称中国石化海南分公司)却阻止原告施工,理由是该地已被第三人于2000年7月3日转让给了中国石化海南分公司,使用权归其所有,故认为原告无权在该地上进行任何建设而引发纠纷。原告于2016年4月24日向海南省第二中级人民法院提起行政诉讼,要求撤销中国石化海南分公司持有的东方国用(八所)字第5957号《国有土地使用证》(简称5957号土地证)。在该案审理过程中,被告东方市政府提交证据证明5957号土地证项下的部分土地是由第三人原持有的东方国用(八所)字第601号《国有土地使用证》(简称601号土地证)变更登记而来。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼,对后续转移登记行为提起行政诉讼的,人民法院不予受理”的规定,原告只好委托律师对第三人持有的601号土地证进行调查。经调查,原告认为被告给第三人颁发的601号土地证认定事实不清,程序违法,应予撤销。具体理由如下:首先,被告给第三人颁发的601号土地证认定事实不清。根据东方市国土资源局出具的地籍调查表显示,601号土地证项下的土地来源于向福耀村购买,但档案中并没有第三人与福耀村购买土地的位置以及四至范围的记录。其次,被告的颁证程序违反法定程序。第一,既然601号土地证项下的土地来源于向福耀村购买,可见该地在被告颁发601号土地证之前属于福耀村的集体土地,但档案中并没有征收征用的批文等相关材料,也没有出让合同。第二,经原告辨认,东方市国土资源局出具的地籍调查表中“卞红生”的签名和手印并非原告本人所签所盖,可见被告并没有进行地籍调查。第三,被告也没有按照法律的规定进行公示和公告程序。综上,由于被告颁发601号土地证认定事实不清,程序违法,导致中国石化海南分公司取得5957号土地证同样违法,侵犯了原告的合法权益。为此,特提起行政诉讼,请求依法撤销被告东方市政府向第三人张延安颁发的601号土地证。被告东方市政府辩称,被诉601号土地证系由原东方黎族自治县人民政府于1992年8月30日颁发,该证颁发迄今已有24年,故原告的起诉明显已超过法定最长的20年起诉期限,依法应当裁定驳回其起诉。第三人张延安的述称意见与上述被告东方市政府的答辩意见一致。经审理查明,1992年8月30日,原东方黎族自治县人民政府向第三人张延安颁发了601号土地证。原告于2016年7月21日向本院提起本案诉讼,请求撤销601号土地证。
行政一审裁定书2016-10-20海南省第二中级人民法院(2016)琼97行初177号

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